Cassazione civile sez. un. – 29.10.2020, n. 23902

Un’area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso. Questo è quanto statuito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 23902 del 29 ottobre 2020 relativa all’assoggettabilità all’imposta comunale sui beni immobili (ICI) di un’area che, prima edificabile, sia stata poi assoggettata con una legge regionale ad un vincolo di inedificabilità assoluta. La decisione delle Sezioni Unite trae origine da un ricorso per cassazione di una società di costruzioni condannata dalla Commissione Tributaria Regionale competente al pagamento dell’ICI di un’area prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta. I giudici tributari rilevavano che il terreno, seppur privato dell’edificabilità, era stato oggetto di un accordo di compensazione urbanistica, con conseguente esercizio della facoltà di edificazione su un altro terreno, nell’ambito delle aree di assegnazione già individuate, per tale ragione il terreno di partenza (o di decollo ndr) era da considerarsi soggetto a regolare tassazione. La società ricorrente deduceva, ante la S.C., come la CTR avesse erroneamente affermato la sussistenza nella specie del presupposto oggettivo dell’Ici, nonostante l’edificabilità compensativa costituisse oggetto non già dell’avvenuta assegnazione di una diversa area, ma una promessa di futura ed incerta capacità edificatoria, su area ancora da individuarsi nell’ambito di quelle “di atterraggio”. La ricorrente rilevava, altresì, l’illogicità e contraddittorietà con quanto affermato dai giudici tributari sull’assoggettabilità all’ICI, nonostante, in un successivo passaggio del provvedimento impugnato, venisse riconosciuto che l’assegnazione di quota di edificabilità compensativa non costituiva un diritto certo del proprietario, ma una mera legittima aspettativa. La sezione tributaria della Corte di Cassazione investita della vicenda rimetteva gli atti al Primo Presidente della Corte per l’eventuale assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite. Il ricorso è stato quindi dal Primo Presidente assegnato a queste Sezioni Unite, ex art. 374 c.p.c., comma 2, sulla questione “se un’area, prima edificabile e poi assoggettata con legge regionale ad un vincolo di inedificabilità assoluta, sia da considerare edificabile ai fini Ici ove inserita in un programma di cd. compensazione urbanistica adottato dal Comune, ancorché il procedimento compensatorio non si sia ancora concluso, non essendo stata specificamente individuata ed assegnata al proprietario la cd. area di atterraggio, ossia l’area sulla quale deve essere trasferita l’edificabilità già cessata sull’area cd. di decollo.” Le Sezioni Unite, in lungo excurcus, analizzavano le fattispecie e gli istituti dei diritti edificatori definibili come un riconoscimento ai proprietari, chiamati a concorrere alla pianificazione generale, di una posizione giuridica qualificata a fronte della cessione pattizia dei suoli o della eventuale imposizione su di essi di restrizioni o anche di vincoli assoluti di inedificabilità. E’ possibile, dunque, alla luce della prassi urbanistica, distinguere un diritto edificatorio di origine perequativa, il quale è riconosciuto al proprietario come una qualità intrinseca del suolo (la quantità volumetrica edificabile assegnata dai Piani urbanistici ed esercitabile sul medesimo terreno) e un diritto edificatorio di origine compensativa, il quale è riconosciuto al proprietario come indennità ripristinatoria del terreno (l’indice volumetrico assegnato è esercitabile su altro terreno da assegnare). Date le suddette caratteristiche, continuano i giudici della S.C., è possibile riconoscere che il diritto edificatorio perequativo sia connesso al terreno di proprietà del beneficiario, mentre il diritto edificatorio compensativo, costituendo nulla di più che una indennità ripristinatoria, non presenti alcuna connessione con il suolo generatore. I giudici di legittimità, proseguendo, ricordavano un proprio precedente arresto giurisprudenziale nel quale, in ordine alla nozione di edificabilità ai fini ICI, veniva affermato che la base imponibile del detto tributo è quel valore economico, anche potenziale, dell’indice edificatorio del terreno sia in caso di indice originale del suolo sia in caso di indice attribuito da programmi urbanistici. Su tali presupposti, nel caso esaminato, le Sezioni Uniti hanno riconosciuto la non assoggettabilità al tributo di ICI per quelle aree rientranti in un programma di compensazione urbanistica, posto che il diritto edificatorio compensativo derivante, pur rappresentando un indice edificatorio potenzialmente ed economicamente rilevante, non ha natura reale e non inerisce al terreno. Pertanto, le S.U. hanno stabilito il principio di diritto secondo cui un’area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso. La Corte, alla luce di ciò, accoglieva il ricorso e cassava la sentenza impugnata.